創業開店選址法則 – 創業邦

    很簡單，跟著你的競爭者，在其店址附近的一定區功能變數內選址。

    1.確定跟隨對象。進入某區功能變數前，先調查該區功能變數內的競爭者，從中選取那些在店址方面與你相近且完成的。

    跟隨的對象可以是多家。因為任何一個競爭者的選址都是有限的，不可能覆蓋所有合適的商圈。

    2.以競爭者店址為中心，向四周擴散式選址。擴散區功能變數要控制好，不能無限制地拉遠(如在同一幢樓裡、隔壁或對面)或擴大(如超出了該店所處的商圈)，依據自身情況具體對待。

    3.確保一個原則——所選店址必須有足夠的市場容量。

    深圳麵點王董事長曾說：“在深圳有50家麥當勞、45家肯德基，麵點王現在是30家，有20多家麵點王與洋快餐相鄰或對壘。哪裡有肯德基、麥當勞，哪裡就有麵點王。”

    “與洋快餐相鄰相對開店，並不僅僅是為了競爭。肯德基、麥當勞選址考察論證科學細緻，周圍環境。人口密度、人口結構、道路交通、建築設施等都(會做)定量分析……跟著他們，準沒錯。”

    法則二：跟隨業態互補者

    有些業態在經營、服務內容上是互補的，你就可以把店開在它旁邊，為顧客帶來完整的“一條龍”服務。

    比如在體育場內及旁邊，前來運動的人們存在其他需求，你可以提供餐飲，運動服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。

    又如在旅遊景點旁邊，你可以開設餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機充電服務，紀念品零售店等。

    法則三：搭車式選址

    如果你有很強的交際能力或有一定的人脈關係，可以與和你業務有密切聯繫的公司結成戰略合作夥伴關係，不僅選址成本更小，店址還有保障。

    比如，國內某SPA和某知名連鎖酒店合作，雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價格出租一定的面積用來開設SPA.如此，不僅方便了酒店的客人，也給SPA帶來了極大的便利，一方面一勞永逸地解決了選址問題，另一方面大大降低了成本。

    法則四：自己掃街

    簡言之，就是你自己親自或派人實地考察，現場發現可用店址的機會。

 1.確定重點掃街區功能變數。在掃街前須制定一個詳細、科學的路線圖，以免重複或遺漏。

    2.準備好掃街工具。內含紙，筆、照相機、房屋基本情況表等記錄工具，帶上搬移電話，當地地圖和自己制定的路線圖。對於較大區功能變數的掃街可用機動車。否則，最好用自行車甚至步行。

    3.掃街人員現場考察。

    對於公開的店址租售訊息，一旦發現要立即聯繫瞭解基本情況，並記錄在《房屋基本情況表》，最好能現場看房或約定看房時間。如果該址符合基本條件，還要拍攝店內外的各種照片，以便其他人也能獲得感性認識。

    對於非公開的符合選址標準的店址訊息，則應主動詢問。詢問時，一定要講禮貌和技巧，最好直接詢問該店一把手;同時，不要太張揚，以免給出租人帶來不適。

    4.每天掃街結束後，一定要做個完整的記錄並進行總結，尤其要認真整理《房屋基本情況表》，以便將來審核、評估店址。如果有幾批人分頭掃街，則每天還應碰頭，互相交流訊息。

    5.對所有的備選店址分別評估、談判，直至最終簽約。

    由於好的店址通常全有許多競爭者在搶，因此你可以同時看房和談判，保證第一時間得到好店址。

    法則五：找職業中介

    房地產中介一般都掌握著豐富的關係網和資源，但良莠不齊，要善於借助其資源，也要謹慎辨別，以免受騙。

    1.搜尋並確定盡可能多的主攻商舖的中介。

    2.核實中介的實力與資信，確定準備合作的幾家。雖然有些從事中介業務的個人和非正規組織可能會有些獨特的訊息且價格便宜，但關聯權益一旦受損將得不到保證。正規公司除了經營合法之外，還會提供許多獨特的服務，比如說明你貸款，提供第三方擔保、協助辦理租售事宜，甚至協助你分析市場與商圈、規劃裝潢店面等。

    3.與選取的中介洽談，告知詳細的選址要求。如果選址是秘密進行的，那麼你一定要與對方簽署保密協定，以免選址訊息被洩露。

    4，專人負責每天與中介溝通，追蹤其選址訊息和進度。

    5.評估並確定中介推薦的店址。

    法則六：發佈廣告

    1.確定發佈媒介。一般來講，店址訊息的廣告多見於報紙、網際網路。張貼海報等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區功能變數即可，但要讓你的目的受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價格，更要關注性價比。

    2.編製尋租或尋售廣告檔案。檔案的形式、格式、措辭和設計既要考慮到保密性和其他特殊要求，還必須與媒介特質相符合。

    3.時刻保持聯繫模式暢通，詳細記錄每個反饋訊息。在首次接到訊息時，不要忙於做出判斷，要經由詳細的反饋調查後再做出取合。

    4.整理廣告反饋訊息，逐個研究、分析並初步確定可能的對象，然後回訪、最終確認。

    法則七：利用提供者資源

    門店的提供者也能為選址服務。這些提供者內含：裝置、商品提供者、人員、訊息、資金、技術、裝修等服務提供者。

    他們可能同時為多個競爭者提供商品或服務，掌握同類型店的很多店址，熟悉每個店址的經營狀況，能說明你做出更準確的判斷。

    1.根據經營內審，選取能給你帶來最有效選址訊息的提供者。通常，門店的主營商品、主營裝置或行業特定供應品提供者是最佳對象。比如你要開美容院，那麼美容裝置、美容品的提供者就是最佳選取。

    一般而言，要選取規模大、業內名聲好的提供者。你也可以去對手店內實地訪查，搜集提供者訊息，選取供應範圍廣、客戶多的提供者。

    2.選取提供者之後，主動和提供者聯繫。如果你向他進貨，通常他會非常樂意向你提供店址和競爭者的訊息。當然，出於職業道德，有些提供者可能不會向你提供關聯訊息，甚至會提供一些虛假訊息，所以要有所分析和篩選。

    3.根據提供者提供的訊息，採取對應的選址方法。比如：

    □提供者說某店經營每況愈下，不妨去調查此店是否有轉讓或出售的意圖;

    □提供者說某店經營狀況非常好，訂貨量一直較大甚至持續增加，不妨調查該區功能變數的同類市場是否飽和。若嚴重不飽和，開店完成率會大很多;

    □論證店址時可以徵求提供者的意見，這些意見通常有很重要的參考價值;

    □有的提供者為了擴大業務範圍，會刻意去研究自己的商品或服務的市場，所以他們可能有大量備選位址訊息。

    法則八：開發關係網路

    把要選址的訊息告訴你的“關係產”，讓他們提供訊息給你。“關係戶”可以是你的親朋好友、舊熟新識。

    1.簡單整理選址訊息，形成一個關於選址要求的文字材料，不必特別詳細但一定要準確，保證訊息真實、有效地傳遞。

    2.確定訊息傳遞的第一批“關係戶”。他們有店址訊息，或是沒有，但能傳遞給有店址訊息的“關係戶”。你把選址訊息透露給你的“關係戶”時，他們再透漏給各自的“關係戶”。依此類推，選址訊息會以幾何級數迅速擴散。如果你沒有“關係戶”，團隊每個成員總該有些吧!

    3.組織專人整理與分析選址訊息的傳遞以及反饋訊息。

    法則九：租房產開發商合作

    房產開發商對商業選址有著深刻的研究(住宅開發商也會涉及底層商舖開發的問題)，同時也掌握著大量的可選位址，和他們合作很不錯。

    但是，一定要區分三種不同的房產開發商，並分別採取相應的措施。

  法則十：搜尋免費位址源訊息

    在訊息爆炸的今天，各種媒介都有可能提供關於店址的訊息，所以你一定要善於發現並利用這些訊息，尤其是那些免費或以極低的成本就可輕鬆獲得的店址訊息。

    1.網際網路。你可以在專業搜尋網站輸入關鍵詞搜尋，也可以在專業中介網站、分類訊息網站、地區性網站、各種論壇、聊天室裡查詢或發佈訊息。熱點新聞的評論、自己的網站，部落格也是不錯的選取。

    2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經常會在店外及附近張貼海報，你可以留意所要進入區功能變數的這些張貼。

    3.廣告。通常，城市日報或晚報上會有大量的這種廣告，只要留心，一定會發現不少店址訊息。