企業選址：各類型公司選址的要求與特點 – 創業故事

企業選址：各類型公司選址的要求與特點在企業運營地點選取方面，很多歐美企業一般遵循4M(最)的標準。即：第一，把一次性成本降到最低，第二，把運營成本降到最低，第三，把潛在的風險降到最低，潛在的風險很多，內含：恐怖襲擊、政府管制等;第四，把機會放到最大。

高科技、電子、網站類公司選址的要求及特點

一、物業所屬區位：

如果此類公司在市政府所規劃的經濟開發區，高科技園區註冊的話，會得到相應的稅金方面的減免政策(三減三免)，這點也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直轄市的商業圈或中央商務區設立能夠體現公司良好形象的辦公場所(總部或駐京辦)。

二、交通利達性：

絕大多數IT公司的員工人數較多，且加班的情況較為嚴重，所以，此類公司對所要承租物業的交通及地理位置要求較為嚴格(即：辦公位址距員工住址較近或較為方便)。

三、軟硬體設施：

1.強電：一般市場上的物業皆要雙路共電，且電源系統需達到220V—380V有的條件。電力供應容量應不低50VA/平米。

2.弱電：辦公區功能變數內應保證8—20平米內有一個訊息點，訊息點內含：語音點、資料點、光纖出口。且應有在20—50年內可拓展升級的可能。

3.網路支援：大廈內應有至少兩家以上的網路運營商可供選取，還應具備專線上網、無線上網(支援迅馳)。大廈還應設有手機信號覆蓋系統即：無屏障系統。

4.人性化—-有否空中花園或綠化率的高低：由於此類公司的員工的工作較為單調，大廈如配有空中花園最佳;或大廈的綠化率應符合國家標準。

5.電梯：部數的多少(每3300—4500平米/噸/部)，載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，電梯的自動控制或人工控制系統應良好。

6.車位：地上、地下車位的總數量多少(45—65個/萬平米)，停車泊位的方便程度(人工控制或電腦控制)。

7.建築風格及結構：

風格：大多數IT公司較為青睞風格現代、新潮的物業，多為高級玻璃幕牆材質的的外力面。

結構：大多數IT公司的員工人數非常多，辦公密度大，且多希望開放式辦公。故要求大廈應是框架結構、框架剪力牆結構。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米，其中轉換機房的承重要求就更高了。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在淨層高方面：應在2.6—3米之間，如在個別樓層設有超高層(LOFT)最佳。

8.中央空調及煙感、噴淋：

中央空調：分2管制、4管制、VAV系統，後兩者更受青睞，但隨之而來的是租金的不菲。新風量也是一個較為重要的參數，一般國際標準為35立方米/人/小時，但目前已有50立方米/人/小時這一數字。而且市場上也有了分層供應新風系統，還有了冬季供濕系統。

煙感、噴淋：二者佈置的密集度也會直接決定客戶入住後的二次裝修的費用高低。

9.交房現狀：

初裝(平裝)：吊石膏(鋁扣)、白牆(壁紙)、水泥地抹平(網路地板)，後者更受歡迎。

毛坯：裸房狀態則可以滿足公司自行裝修來體現自身形象的要求。

10、戶型、面積及價位：

戶型：由於國內外建築技術的不斷提高和改進，基本上國內從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力牆及綜合結構，也就是說戶型的開間基本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對基本要求。基本上可以解釋為：開間的伸縮範圍大。

面積：根據各公司的情況，它們對面積的需求完全取決於其業務拓展方向。

價位：此類行業小型公司要求的價位應在￥1—3/天/平米(含物管費)，相應的面積也在30—500平米之間;此類行業中型公司要求的價位應在￥2—4/天/平米(含物管費)，相應的面積也在500—5000平米之間;此類行業大型公司要求的價位應在￥4/天/平米(含物管費)以上，相應的面積則很大，通常半棟、整棟或多棟園區等。

11.關於內資外資公司的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買寫字樓或大廈，說明其公司的業務將在本地進行長遠發展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說明其公司在本地的業務還在嘗試性發展。

12.物業管理公司：通常分國內(專職專業的和開發商自設的)、國際型物業管理公司。其中國際型物業管理公司作大廈的物業管理顧問較受歡迎。

13在全球，高科技跨國企業選址都會考慮五大因素：靠近大學、科研機構，有充足的科研人才;良好的基礎設施，交通便利、通信發達;環境開闊，有良好的人文環境，便於訊息溝通和國際交往;法律咨詢、物業、策劃等服務性機構比較完善;制度環境、管理的國際化程度比較高。

教育類公司、機構對欲租(購)寫字樓的要求

一.區位：此類公司一般根據所教授專業及科目的受眾群分佈來選址，沒有其他較為特殊的要求

二.交通利達性：絕大多數此類公司的學員人數較多，所以，此類公司對所要承租物業的交通及地理位置要求較為嚴格。公交線路的多少，是否緊鄰環路，開車是否方便等。

三.硬體設施：

1.建築風格及結構：

這類公司機構基本分A、B兩類：

A，內外資公司關於企管、策劃、語系、MBA等方面培訓(高端客戶為其學員)

風格：大多數此類公司較為青睞風格現代、新潮的物業，多為高級玻璃幕牆材質的的外力面。

結構：大多數此類公司的學員工人數不一定很多(只因學費高)，但多希望3—5人一班(有獨立且封閉的小房間)。故要求大廈應是框架結構、框架剪力牆結構。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在淨層高方面：應在2.6—3米之間。對層高無特殊要求。

B，內資機構關於成人教育、語系等(中低端客戶及學生為其學員)

風格：大多數此類機構主要考慮運營成本(因其所收學費不高，利潤較低，所以不會選取高級大廈或寫字樓)，故風格陳舊、樓齡較長的物業，多為普通磚石外力面。

結構：大多數此類機構的學員人數非常多，就學密度非常大(這樣會提高利潤!)，且多希望開放式辦學。故要求大廈應是框架結構、框架剪力牆結構，一般磚混也可。至於樓板承重方面和抗震方面沒有(資格)特殊要求，不是危房即可。對層高無特殊要求。

2.價位和面積：一般A類公司的租金預算較高￥3.5/天平米(含物管費)以上，租賃面積應在300平米左右至數千平米;一般B類機構的租金預算較低￥1—2.5/天/平米(含物管費)，租賃面積應在500平米左右至數千平米。

3.車位：數量無特殊要求，或要求不是很高。

4.關於內資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買寫字樓或大廈，說明其公司的業務將在本地進行長遠發展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說明其公司在本地的業務還在嘗試性發展。

旅遊、貿易、汽車、運輸類公司對欲租(購)寫字樓的要求

旅遊行業：這類行業主要指旅行社，大多數此類公司希望所租賃的物業能有易見性(商舖)。這樣可以達到招攬客戶目的。因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不相同。

貿易行業：這類行業無特別行業特點，因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不相同。一般外資公司會在乙級以上寫字樓或大廈駐紮，這樣可以體現公司形象。

汽車行業：

這類行業大致可以分為：汽車製造業和汽車銷售業。前者由於政府限定，必須在郊區置業(買地或租地自建廠區)。後者由於統屬銷售行業，必須在交通方便、高消費商業圈置業(大多以租賃形式為主)。下面是對汽車銷售行業需求物業的要求進行描述：

1.區位：環路、主路、主要街道及各高消費商業圈。

2.戶型、建築風格及結構：

風格：大多數此類公司較為青睞風格現代、新潮的物業，多為高級玻璃幕牆材質的的外力面(易於展示)。須臨街商舖或汽車交易市場。

結構：大多數此類公司青睞大開間結構。故要求物業應是框架結構、框架剪力牆結構，且對柱距的要求也極為嚴格(至少大於等於10米)。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在淨層高方面：應在3米左右，如在個別樓層設有超高層(LOFT)最受歡迎。

3.價位和面積：通常這類公司的租金預算較高，只因旺鋪難求，且適合的物業極少，不花重金豈能獲得——至少要在￥7/天/平米(含物管費)以上。承租面積至少應在300平米左右至數千平米。

4.關於內資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買商舖，說明其公司的業務將在本地進行長遠發展。在本地租用商舖的公司，則說明其公司在本地的業務還在嘗試性發展。前者居多。

運輸行業：

這類行業主要指物流行業，大多這類行業比較希望在臨近機場的郊區駐紮(這也是行業特性)。這類行業內外資公司皆有，租金預算較低￥1-2/天/平米(含物管費)，但承租面積就比較大了——數千平米。且對物業的硬體要求也較高：

大多數此類公司青睞大開間結構。故要求物業應是框架結構、框架剪力牆結構，且對柱距的要求也極為嚴格(至少大於等於10米)。超高層的廠房最受歡迎。

律師、會計師、咨詢、評估行業租賃選址特點

據調查顯示，目前北京律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，這類具有行業特性的企業在選取辦公場所方面有著獨特的需求。主要體現於對物業所在城區、以及辦公場所所在的位置、房間狀況、交通情況等多方面的特殊要求。以下是這類公司選取辦公場所需求的特點明細。

城區分佈：據不完全統計顯示，目前所在北京市的律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，選取的辦公城區大多分佈於北京市兩大商業聚集區——朝陽區和海澱區。由於部分公司需要離政府有關部門及穩定客戶群近的原故，則分別分佈於中心城區，例如：東城、西城、宣武、崇文，少量公司企業分佈在其他區功能變數。

律師事務所、會計師事務所選取辦公場所的特點

對物業的要求：此類公司在選取辦公場所時對所選物業的外觀、房間格局、房型有著不同的要求。律師事務所和會計師事務所由於拜訪量較大的原故，在選取物業的同時比較注重物業的整體形象(例如：外觀新穎、大堂氣派)，選取辦公間時則比較注重房間內的隔間數量和房間的方正程度(因為此類型公司單獨辦公性和保密性較強，需要單獨房間的數量相對較多，公共辦公區大小要求則不是很嚴格)。而咨詢類公司和評估類公司對房間內的需求則剛好相反，此類型公司需要較大的公共辦公區(以便更好的互動、溝通)，對獨立辦公隔間的數量要求不那麼嚴格。

其他特點：律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司在裝修風格上都具有相同之處。以上類型公司在裝修風格上主要突出穩重、大方的特點(牆面一般為白色、黃色、深藍色，正規的白灰色吊頂，和深色地毯)。

電話需求：此類公司在電話需求上，由於業務聯繫及業務開展方面主要以電話拜訪、電話溝通的形式進行，因此對電話數量的需求會比一般性質的公司大。

車位需求：此類型公司有著辦公人數多、人均收入高、私有車輛多的特性，所以對物業的車位數量方面也有著相應的要求(一般租賃1000平米左右辦公間的公司，所需的車位數量大約在20個左右)。

交通方面：由於此類公司員工經常外出、拜訪人群較多，所以在選取物業時會相當注重物業所在的位置和周邊交通情況。一般選取的位置都會在所選城區的商業核心區或重要交通樞紐地段(比如：朝陽區的東四十條商圈、朝外商圈、CBD核心區、東長安街商圈，海澱區的中關村大街、蘇州街、知春路、公住墳等中心商務區)。

咨詢、評估公司選取辦公場所的關聯特點

此類型公司在選取辦公場所時需求的條件與律師事務所、會計師事務所所要求的大同小異，地段一般也分佈在朝陽區、海澱區、和中心城區(如東城、西城、崇文、宣武)。選取物業時，國內公司一般以中檔(乙級)物業為主，少量公司租用高級(甲級)物業。外資公司則多以辦事處的形式，租用成熟商業區的高級(甲級)物業。

在寫字間的裝修上，咨詢、評估公司則與律師事務所等行業的風格不大一樣。由於咨詢、評估公司的特性就是電話溝通、網路業務，由此得知這類公司在電話數量、網路布線方面有著較大的需求。由於公共辦公人數較多的原故，因此對房間的開間程度也有著很大的要求。咨詢、評估公司所裝修的房間一般呈大開間、隔間較少、裝修風格傳統正規。

金融類公司選址特點

保險公司：一般分為中資保險公司、中外合資保險公司、外資保險公司和保險經紀類公司。

在京中資保險公司的總部有一部分已經投資建樓，如平安保險、人壽保險、泰康人壽等，分部的設立一般會選取在交通便利的乙級樓中面積從1000-3000平米左右，最終成交價在￥3左右。

中外合資和外資保險公司一般都分佈在東二、三環的甲級寫字樓中，其中東方廣場最多(中英人壽、中意人壽、中美大都會人壽、瑞士再保險公司等)，國貿、燕莎中心、亮馬大廈、京匯、盛福大廈等甲級寫字樓內均有分佈。合或外資保險公司在近期一般不會像中資公司那樣廣設分部，但在中國的外資或合資保險公司有相當一部分是在上海、天津、廣州等城市率先設立了辦公地點，還沒有進入北京，所以在近一兩年中還是有計劃在北京能夠設立辦事處或分部的，面積也多在1000-3000平米不等，因保險經紀公司的規模大小不一，從“南銀”這類甲級物業到商住公寓都有這類公司的分佈，面積大多在400平米以下，所以不做重點開發。

證券公司：這類公司在北京分佈面較廣，所選物業類型也是複雜多樣，多在乙級寫字樓、底商、獨樓中分佈，租房預算在￥3左右，面積從幾百平米至1、2千平米不等，近一兩年證券公司不像前幾年證券業火爆時那樣瘋狂地購房置地，所以現在的開發重點是和幾個大型的有規模的證券公司建立聯繫，在其有需求時隨時跟進(選址一定要有廣告位)。

銀行：分外資銀行、中資銀行

中資銀行在京總部都已自建或購置了大廈，主要是對營業點的設定有需求，基本需求底商600平米以上，位置必須臨街，一般分佈在新社區的底商和新增寫字樓的底商，要有廣告位。

外資銀行：近1、2年中外資銀行紛紛進入北京設立辦事處，幾乎全部入住的是頂級大廈，其中國貿最多，但外資銀行幾乎全部都有特殊的代理公司，開發重點是聯繫該外資銀行設在香港的辦事處。

選址特點：

1.區位：金融類公司在北京各區功能變數均有分佈。其中以金融街分佈最為集中(主要保險公司總部，各大銀行總部均集中在此)，CBD也較為集中(主要以外資銀行和外資保險公司為主)。壽險公司，證券公司的分部主要在各成熟商圈，成熟生活區中的次甲級或已級寫字樓中。銀行則分佈在這類區位的底商。

2、交通：金融類公司對交通要求最多的是壽險公司，最好地鐵沿線，公交線路要多，以方便眾多員工的上下班。其餘的如銀行，證券等公司因為主要對某一區功能變數服務對交通要求相對較少。

戶型：金融類公司都要求大開間。具體來講：壽險公司要求把房間分割成100平米左右的大房間，以方便劃分銷售小組。銀行營業廳要求600平米以上的大開間。